[개발·분양]시공사 책임준공확약과 관련된 최근 이슈들

조회수 335


책임준공은 말 그대로 준공을 책임지는 것입니다. PF대출 실행 시 필수조건이라고 봐도 무방합니다. 시공사가 책임준공약정을 체결하게 되면 '천재지변, 내란, 전쟁 등의 불가항력적인 사유를 제외하고는 어떠한 사유로도 공사를 중단하지 않고 예정된 공사기간 내에 공사를 완료'하여야 합니다.

통상 책임준공약정을 체결할 때는 시공사가 책임준공을 이행하지 못하게 되었을 때 대주단으로부터 PF채무를 인수한다는 채무인수확약도 함께 체결하게 됩니다.

최근 부동산 시장에 먹구름이 끼며 책임준공 의무를 이행하지 못하는 사업장이 다수 발생하고 있습니다. 오늘은 이 책임준공과 관련된 최근 이슈를 몇 가지 짚어보고자 합니다.



책임준공확약에서 '불가항력'의 의미는 무엇일까?

앞서 말씀드린 바와 같이 책임준공약정을 체결하게 되면 천재지변, 내란, 전쟁 등의 불가항력 사유를 제외하고는 어떠한 상황에서도 예정된 공사기간 내에 공사를 완료해야 합니다.

그렇다면 여기서 말하는 '불가항력'에는 어떠한 것이 해당될까요? 미증유의 '코로나19' 사태 정도면 불가항력이라고 볼 수 있을까요?

코로나 19는 2020년 초부터 약 3년 간 사회 전반에 걸쳐 큰 영향을 미쳤습니다.

얼마 전 법원은 '코로나19' 사태도 불가항력이라고 볼 수 없다는 판결을 내렸습니다.

일단 이 소송은 시공사가 책임준공확약 채무인수가 부당하다며 대주단을 상대로 제기했습니다.
시공사A는 준공기한을 67일 초과하여 공사를 완료했습니다. 하지만 코로나19 확산, 화물연대 총파업, 러시아∙우크라이나 전쟁 등으로 인한 원자재 수급 불안정 등의 사유로 공사가 지연되었다며 대주단을 상대로 채무인수 효력정지 가처분 신청을 했습니다.


법원은 이를 기각했습니다. 재판부는 시공사가 주장하는 사유가 불가항력 사유에 해당한다는 사실이 소명되었다고 보기 어려운 점을 이유로 들었습니다.

이 결정은 시공사 책임준공확약에 따른 채무인수와 관련하여 법원이 최초로 내린 결정이라는 점에서 주목을 받고 있습니다. 불가항력의 의미를 엄격하게 해석해야 한다는 점을 강조했죠.

가처분 신청이긴 하지만 ‘불가항력’에 대해 처음 문제를 제기한 소송인 만큼 앞으로 파급력이 있지 않을까 생각됩니다.



책임준공 기한을 '단 하루' 지연했다면 책임준공확약을 위반한 것일까?

부동산개발사업은 장기간에 걸쳐 이루어집니다. 시공 단계의 경우 사업에 따라 다르지만 최소 2년에서 길게는 4년 이상이 걸리기도 합니다. 이러한 장기간의 사업에서 '단 하루' 차이로 책임준공 일자를 지키지 못하면 어떻게 될까요? 책임준공확약 위반으므로 채무인수 의무를 져야할까요?

실제 하루 차이로 책임준공일자를 지키지 못한 사례가 있습니다.
시공사B는 책임준공 기한인 24년 3월 4일에서 하루가 지난 24년 3월 5일 물류센터의 사용승인을 받았습니다. 대주단은 하루 차이라도 계약 위반에 해당하므로 시공사에 책임준공확약 미준수에 따른 채무인수를 요구했습니다.

시공사는 채무인수가 부당하다며 소송을 제기했고 법원은 채무인수 효력정지 신청을 받아들였습니다.

결론만 놓고 보자면 위 사건과 완전히 다른 판결이 내려진 것이죠.
왜 첫번째 사례와는 정반대의 결론이 나온 것일까요?



이 사건을 깊게 살펴보면 그 이유를 알 수 있습니다.

시공사는 책임준공 기한 약 20일 전 공사를 완료하고 지자체에 사용승인을 신청했습니다. 다만 지자체의 이유 없는 업무지연으로 책임준공 확약일자 하루 뒤에야 사용승인이 완료되었습니다.

법원은 이에 대해 사용승인을 하루 늦게 받은 것일 뿐 책임준공 의무 위반은 아니라 판단한 겁니다. 또한 현재 시공사가 자본잠식 상태에 빠진 만큼 해당 채무를 인수하게 되면 사실상 존폐가 어려워지는 상황도 감안된 것으로 보입니다.

물론 이 판결은 채무인수 효력정지 가처분 신청이 받아들여진 것이어서 본 소송의 행방을 지켜봐야 하지만 시공사 채무인수 효력정지 가처분이 인용된 것은 처음이라는 점에서 주목을 받고 있습니다.



이처럼 최근 책임준공확약과 관련하여 여러 판결이 나오고 있습니다.

부동산 경기가 기울며 망가지는 사업장들이 여럿 생기고, 이에 따라 책임준공확약 채무인수 관련 소송들이 줄줄이 판결을 기다리고 있는데요, 앞으로 판결 결과에 따라 채무인수 의무가 있는 시공사, 신탁사, 대주단의 희비가 엇갈릴 것으로 보입니다.


------------------------------------

가장 좋은 개발사업은 이러한 분쟁에 휘말리지 않고 모든 사업참여자가 웃으며 마무리되는 사업이라고 생각합니다. 그러한 사업을 위해 분양관리는 무척 중요합니다.

계약 관리, 수납, 세금계산서 발행까지 분양관리의 모든 것을 편하고 안전하게 관리하실 수 있도록 데브올이 도와드리겠습니다!


위 글이 마음에 드셨다면 아래 구독하기를 눌러 데브올 뉴스레터 구독해보세요!
데브올은 매주 부동산 업계 주요 뉴스와 부동산 현직자들이 쓰는 노하우와 정보를 보내드립니다!
구독하기 →