지난 6월, 국토교통부는 [리츠 활성화 방안]을 발표했습니다.
여러 내용 중 부동산 개발업계 관계자들의 눈길을 사로잡은 것은 바로 ‘프로젝트 리츠’ 관련 내용일 것이라 생각합니다. 최근 불거지고 있는 PF(프로젝트 파이낸싱)를 활용한 부동산 개발사업의 다양한 문제점들을 근본적인 차원에서 해결하고자 추진되고 있는 것이 바로 이 '프로젝트 리츠'입니다.
올해 하반기 내 ‘프로젝트 리츠’ 도입을 위한 ‘부동산투자회사법’과 ‘건설산업기본법’ 개정안 발의가 이루어질 예정인 가운데, 오늘은 이 ‘프로젝트 리츠’와 관련된 주요 내용을 설명드리고자 합니다.
현황
현재 한국에서 리츠를 통한 부동산 개발은 거의 이루어지지 않고 있는 실정입니다. 리츠와 관련된 각종 규제 때문인데요,
그래서 현실에서는 PFV를 활용해 개발 후 리츠가 자산을 인수하는 비효율적인 방식으로 사업이 이루어지고 있습니다.
PFV로 개발 후 리츠에 매각하는 비효율적인 사업구조
또 부동산개발사업을 벌이기 위해 일으키는 부동산 PF의 경우 자본구조가 주요 선진국들과 비교해 매우 불안정합니다. 채 5%가 되지 않는 자본으로 사업이 진행되고 있는 실정입니다.
주요 국가별 부동산 개발사업 PF 자본구조 (출처: KDI FOCUS 제134호)
정부는 이러한 사업구조에 대한 근본적인 해결책을 마련하고자 '프로젝트 리츠' 도입을 추진 중입니다.
프로젝트 리츠
이러한 문제 상황들을 개선하기 위해 정부가 제시한 대안인 프로젝트 리츠의 5가지 주요 내용을 하나하나 짚어드리겠습니다.
1. 리츠의 영업(변경) 인가 부담 완화
현재 리츠는 영업 인가를 필수적으로 받아야 합니다. 이 과정에서 상당한 시간이 소요되며 이는 시행 주체에게 비용부담으로 작용합니다.
이를 위해 프로젝트 리츠의 경우 개발 단계에서는 등록제를 적용합니다. 일정 조건을 충족하는 경우 신고만 하면 리츠를 설립할 수 있는 것이죠.
다만 이는 개발 단계에만 적용되고 운영 단계에서는 인가제로 전환된다는 점을 유의해야 합니다.
2. 1인 주식 소유한도 완화
현재 리츠의 경우 1인 주식 소유한도가 50%로 제한되어 있습니다. 이 때문에 단독 의사결정권을 갖고자 하는 전문투자기관의 참여가 어려운 상황이죠.
전문투자자의 참여를 유도하기 위해 개발 단계에 한해 1인 주식 소유한도를 적용하지 않습니다.
3. 공시·보고 의무 최소화
현재 리츠는 개발, 운영 단계에 관계없이 동일한 수준의 공시∙보고 의무(57개 항목)를 적용 받습니다. 이러한 의무는 상당한 업무 부담으로 작용할 뿐만 아니라 개발 전략 등 사업과 관련한 민감한 정보를 공개해야 하기에 사업 전략적 측면에서도 부담으로 작용했습니다.
프로젝트 리츠는 이러한 57개 항목 중 투자보고서 1개 항목에 대해서만 보고하도록 완화된 규제를 적용 받습니다. 개발사업에서 가장 핵심이 되는 사업성 분석 및 안정성 확인을 위한 내용만 공개하는 것이죠.
4. 주식 공모 시기 순연
현재 리츠는 영업인가 후 2년 내 리츠 주식의 30% 이상을 공모해야 합니다. 이 규정을 적용할 경우 자산 준공 후 안정화 기간에 리츠 주식을 공모해야 해 사업 리스크를 일반 투자자에게 전가할 우려가 있습니다.
일반 투자자들이 안정된 자산에 투자할 수 있도록 일반 투자자 공모 기한을 준공 후 최대 5년으로 변경합니다. 전문투자자가 준공 후 자산 안정화 기간동안 책임을 갖고 리츠를 운영한 뒤 공모할 수 있게 되는 것이죠.
5. 비주택 사업 보증체계 강화
현재 주택 사업의 경우 HUG, LH 등의 보증을 통해 비교적 낮은 금리로 안정적인 자금조달이 가능합니다. 하지만 비주택 사업의 경우 마땅한 보증체계가 없습니다.
비주택 사업에 대해서도 안정적인 자금조달이 가능하도록 건설공제조합의 비주택 PF 보증을 활용, 안정적인 자금조달을 지원할 예정입니다.
이렇게 국토교통부가 부동산 개발과 관련하여 발표한 ‘프로젝트 리츠’에 대해 알아보았습니다.
최근 많은 문제가 불거지고 있는 부동산 PF는 한국의 부동산 개발과 관련한 정책적 미비점을 되돌아보는 계기가 되었습니다.
앞으로 이러한 문제들을 최대한 줄여보고자 새로운 비히클인 ‘프로젝트 리츠’가 만들어 졌다고 보여집니다.
정부는 프로젝트 리츠의 활성화를 위해 각종 인센티브도 적용할 예정입니다.
2∙3기 신도시의 업무∙상업용 공공택지에 대한 매입 우선권을 주는 방안이 현재까지는 유력한 것으로 알려졌습니다. 또 도시개발사업에 참여하는 ‘프로젝트 리츠’는 도시개발법 시행령 개정을 통해 부채비율을 자기자본의 4배까지 가능하도록 완화할 예정입니다.
새롭게 추진될 정책에 미리 준비하셔서 개발사업 추진에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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지난 6월, 국토교통부는 [리츠 활성화 방안]을 발표했습니다.
여러 내용 중 부동산 개발업계 관계자들의 눈길을 사로잡은 것은 바로 ‘프로젝트 리츠’ 관련 내용일 것이라 생각합니다. 최근 불거지고 있는 PF(프로젝트 파이낸싱)를 활용한 부동산 개발사업의 다양한 문제점들을 근본적인 차원에서 해결하고자 추진되고 있는 것이 바로 이 '프로젝트 리츠'입니다.
올해 하반기 내 ‘프로젝트 리츠’ 도입을 위한 ‘부동산투자회사법’과 ‘건설산업기본법’ 개정안 발의가 이루어질 예정인 가운데, 오늘은 이 ‘프로젝트 리츠’와 관련된 주요 내용을 설명드리고자 합니다.
현재 한국에서 리츠를 통한 부동산 개발은 거의 이루어지지 않고 있는 실정입니다. 리츠와 관련된 각종 규제 때문인데요,
그래서 현실에서는 PFV를 활용해 개발 후 리츠가 자산을 인수하는 비효율적인 방식으로 사업이 이루어지고 있습니다.
PFV로 개발 후 리츠에 매각하는 비효율적인 사업구조
또 부동산개발사업을 벌이기 위해 일으키는 부동산 PF의 경우 자본구조가 주요 선진국들과 비교해 매우 불안정합니다. 채 5%가 되지 않는 자본으로 사업이 진행되고 있는 실정입니다.
주요 국가별 부동산 개발사업 PF 자본구조 (출처: KDI FOCUS 제134호)
정부는 이러한 사업구조에 대한 근본적인 해결책을 마련하고자 '프로젝트 리츠' 도입을 추진 중입니다.
이러한 문제 상황들을 개선하기 위해 정부가 제시한 대안인 프로젝트 리츠의 5가지 주요 내용을 하나하나 짚어드리겠습니다.
현재 정책 추진 단계로 추후 입법 시점에 세부 내용은 변경될 가능성이 있습니다.
1. 리츠의 영업(변경) 인가 부담 완화
현재 리츠는 영업 인가를 필수적으로 받아야 합니다. 이 과정에서 상당한 시간이 소요되며 이는 시행 주체에게 비용부담으로 작용합니다.
이를 위해 프로젝트 리츠의 경우 개발 단계에서는 등록제를 적용합니다. 일정 조건을 충족하는 경우 신고만 하면 리츠를 설립할 수 있는 것이죠.
다만 이는 개발 단계에만 적용되고 운영 단계에서는 인가제로 전환된다는 점을 유의해야 합니다.
2. 1인 주식 소유한도 완화
현재 리츠의 경우 1인 주식 소유한도가 50%로 제한되어 있습니다. 이 때문에 단독 의사결정권을 갖고자 하는 전문투자기관의 참여가 어려운 상황이죠.
전문투자자의 참여를 유도하기 위해 개발 단계에 한해 1인 주식 소유한도를 적용하지 않습니다.
3. 공시·보고 의무 최소화
현재 리츠는 개발, 운영 단계에 관계없이 동일한 수준의 공시∙보고 의무(57개 항목)를 적용 받습니다. 이러한 의무는 상당한 업무 부담으로 작용할 뿐만 아니라 개발 전략 등 사업과 관련한 민감한 정보를 공개해야 하기에 사업 전략적 측면에서도 부담으로 작용했습니다.
프로젝트 리츠는 이러한 57개 항목 중 투자보고서 1개 항목에 대해서만 보고하도록 완화된 규제를 적용 받습니다. 개발사업에서 가장 핵심이 되는 사업성 분석 및 안정성 확인을 위한 내용만 공개하는 것이죠.
4. 주식 공모 시기 순연
현재 리츠는 영업인가 후 2년 내 리츠 주식의 30% 이상을 공모해야 합니다. 이 규정을 적용할 경우 자산 준공 후 안정화 기간에 리츠 주식을 공모해야 해 사업 리스크를 일반 투자자에게 전가할 우려가 있습니다.
일반 투자자들이 안정된 자산에 투자할 수 있도록 일반 투자자 공모 기한을 준공 후 최대 5년으로 변경합니다. 전문투자자가 준공 후 자산 안정화 기간동안 책임을 갖고 리츠를 운영한 뒤 공모할 수 있게 되는 것이죠.
5. 비주택 사업 보증체계 강화
현재 주택 사업의 경우 HUG, LH 등의 보증을 통해 비교적 낮은 금리로 안정적인 자금조달이 가능합니다. 하지만 비주택 사업의 경우 마땅한 보증체계가 없습니다.
비주택 사업에 대해서도 안정적인 자금조달이 가능하도록 건설공제조합의 비주택 PF 보증을 활용, 안정적인 자금조달을 지원할 예정입니다.
이렇게 국토교통부가 부동산 개발과 관련하여 발표한 ‘프로젝트 리츠’에 대해 알아보았습니다.
최근 많은 문제가 불거지고 있는 부동산 PF는 한국의 부동산 개발과 관련한 정책적 미비점을 되돌아보는 계기가 되었습니다.
앞으로 이러한 문제들을 최대한 줄여보고자 새로운 비히클인 ‘프로젝트 리츠’가 만들어 졌다고 보여집니다.
정부는 프로젝트 리츠의 활성화를 위해 각종 인센티브도 적용할 예정입니다.
2∙3기 신도시의 업무∙상업용 공공택지에 대한 매입 우선권을 주는 방안이 현재까지는 유력한 것으로 알려졌습니다. 또 도시개발사업에 참여하는 ‘프로젝트 리츠’는 도시개발법 시행령 개정을 통해 부채비율을 자기자본의 4배까지 가능하도록 완화할 예정입니다.
새롭게 추진될 정책에 미리 준비하셔서 개발사업 추진에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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