[개발·분양]부동산 PF 제도 개선방안 by 국토교통부

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지난 11월 14일, 정부는 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했습니다.

해당 방안은 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 뿐만 아니라 KDI의 연구용역과 50여 회의 전문가, 시행, 시공, 금융 등 분야별 의견수렴을 거쳐 마련되었습니다.

이를 통해 정부의 PF 관련 제도 개선 의지를 다시금 확인할 수 있었는데요,
오늘은 관련한 주요 내용을 짚어드리고자 합니다.


먼저 이 개선방안의 목적은 ‘중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 유도하는 등 부동산 PF 산업 구조 선진화’에 있습니다.
이를 위해

     ‘안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련’,
     ‘부동산 PF 시장의 공정 질서 확립’,
     ‘역량 있는 한국형 디벨로퍼 육성’이라는

3가지 핵심 방향과 함께 세부 실행 방안이 제시되었습니다.


안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련

가장 먼저 ‘안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련’에 대해 살펴보겠습니다.
현재 한국의 부동산 PF 구조를 살펴보면 자기자본비율은 5% 내외로 확인됩니다. 통상 선진국들이 20~40% 수준의 자기자본비율을 갖는 것과 비교할 때 그 차이가 큰 편입니다.

정부는 자기자본비율을 높일 방안 중 하나로 ‘토지∙건물의 현물출자’를 제시했습니다.
현재는 ‘브릿지대출’이라는 고금리 대출을 활용해 개발에 필요한 토지∙건물을 매입하기에 자기자본 비율이 낮을 수 밖에 없습니다. 하지만 토지∙건물을 현물출자 하게 되면 그 만큼 자기자본 비율은 늘어나게 됩니다.

사업 자금 구조 예시


이를 실현하기 위해 PF사업(리츠)에 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려하여 양도차익 과세∙납부이연을 적용할 예정입니다.

이는 미국의 사례를 참고한 것인데요, 미국은 토지주의 현물 출자시 과세를 이연시켜 주는 리츠 방식(업리츠)을 도입하여 5년간 리츠 시가총액을 11배 증가시켰습니다. 질적, 양적 성장을 모두 잡은 것이죠.


또 다른 방안 중 하나는 ‘인센티브 도입’입니다.

높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리 및 운영하는 사업에 인센티브를 주어 자연스럽게 자기자본비율 상향을 유도하는 것이죠.
용적률, 공공기여 완화 등 도시규제에 대한 특례를 제공하는 것에 더해 HUG 및 HF 내규 개정을 통해 PF 보증료에 대한 할인도 제공할 예정입니다.


부동산 PF 시장의 공정 질서 확립

두번째로 부동산 PF 시장의 공정 질서 확립입니다.

세부적으로는 PF 사업성 평가 기준과 절차를 마련하고 전문평가기관의 인증 및 사업성 평가를 의무화 해 PF 대출이 이루어지는 단계에서 사업성 평가를 강화합니다.

또한 책임준공 합리화 방안, PF수수료 관행 개선 방안을 25년 1분기까지 마련하기로 했습니다.
신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리도 강화할 예정입니다.


역량 있는 한국형 디벨로퍼의 육성

리츠를 통한 개발+운영이 가능한 디벨로퍼를 육성할 수 있도록 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적인 개발과 운영을 도모할 예정입니다.

또한 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여를 활성화 하기 위해 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비의 15%까지 투자할 수 있도록 허용하는 방안을 검토합니다. 이를 통해 PF 대출의 비중을 줄이고자 하는 것이죠.



오늘은 이렇게 국토교통부가 발표한 부동산 PF 제도 개선방안에 대해 알아보았습니다.

현재 부동산 개발사업 시장은 여러 잡음이 들리는 상황입니다. 안정적으로 추진되고 있는 사업도 많지만 그렇지 않은 사업도 쉽게 찾을 수 있죠.

이러한 상황이 출발점이 되어 기존 부동산 개발사업 과정에서 문제가 되던 부분들을 하나하나 수정해나가고 있다는 점에서 이번 개선방안은 큰 의미가 있다고 생각합니다.



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