최근 기사로 많이 접할 수 있듯이 부동산 경기 악화로 브릿지 대출을 받은 시행사도, 브릿지 대출을 해준 대출 기관도 곤경에 처해 있습니다.

그렇다면 이런 일이 왜 벌어졌는지 알기 위해 브릿지 대출이 무엇인지부터 살펴보겠습니다.

부동산 PF대출은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.
하나는 브릿지 대출이고, 나머지 하나는 본PF대출입니다.

본PF 대출은 대출의 규모가 크고 자금력이 있는 은행, 증권사, 보험사 등에서 실행되는 대출입니다.
이에 따라 상대적으로 대출 요건이 까다롭습니다. 일반적으로 토지 확보 및 인허가가 완료되어야 본PF를 위한 기본 요건이 충족되었다고 봅니다.

하지만 부동산 개발 프로젝트를 진행하기 위해서는 본PF 대출 요건을 충족하기 이전에도 토지 대금, 설계 비용 등 자금이 필요합니다.
이 때 사업 초기부터 본PF 대출을 일으키기 전까지 이루어지는 대출을 브릿지 대출이라고 부릅니다.

아래 구조도를 보시면 좀 더 이해가 빠르실 겁니다.

브릿지 대출은 본PF 대출이 발생하면 바로 상환하게 됩니다.
이러한 브릿지 대출은 토지 확보 실패, 인허가 실패, 본PF 대출 미실행 등의 높은 리스크와 짧은 대출 기간으로 인해 연 20%에 달하는 높은 금리로 대출이 실행됩니다.

자금력이 부족하지만 공격적인 투자가 가능한 저축은행 등 제2금융권에서 주로 실행되며, 자금이 있는 개인이나 대부업자도 종종 참여하게 됩니다.(개인이 투자하는 경우는 PI대출로 분류됩니다)

2022년 이전 부동산 시장이 호황일 때는 브릿지 대출에서 본PF대출로 넘어가지 못하는 현장을 찾기 어려울 정도로 브릿지 대출 회수율이 좋았고, 짧은 기간에 높은 금리를 회수할 수 있었기 때문에 대주들은 앞다투어 브릿지 대출을 취급했습니다.

하지만 2022년 하반기 부동산 시장이 급격하게 내리막길을 걷게 되면서 상황이 달라졌습니다. 은행, 증권사, 보험사 등 PF대출 기관들이 리스크 관리 차원에서 신규 PF대출 실행에 신중한 태도를 보이기 시작했고, 이에 기 실행된 브릿지 대출의 회수가 계속 어려워지고 있는 상황입니다.

본PF가 실행되지 않는 경우, 브릿지 대출은 사실상 회수가 어렵습니다. 설령 회수가 된다고 해도 오랜 기간이 소요됩니다.

브릿지 대출은 토지를 매각하거나 공매에 넘겨 상환을 도모하게 되는데, 본PF로 전환되지 못한 토지의 경우 사업성이 낮은 것으로 취급되기에 매각, 혹은 낙찰 되더라도 매우 낮은 금액이 되는 경우가 많습니다. 따라서 대출금 전액을 회수하지 못하는 경우도 많구요.

극단적인 하이 리스크! 하이 리턴! 브릿지 대출!